대전에서 발생한 전세사기 사건으로, 의뢰인이 전세보증금 1억 원을 반환받지 못하게 된 사안입니다. 의뢰인은 임대인과 전세계약을 체결하면서 공인중개사의 설명을 신뢰하였으나, 실제로는 선순위 임대보증금 규모가 크게 달라 보증금 회수가 어려운 구조였습니다. 임대인은 보증금 반환이 어렵다는 입장을 고수하였고, 이에 따라 의뢰인은 보증금 회수를 위해 소송을 진행하게 되었습니다.

이 사건에서는 부득이 임대인이 아닌 공인중개사협회 및 해당 공인중개사로 책임 주체를 확장하는 시도를 하였습니다. 그리고 구체적으로는 ① 계약 당시 중개사의 설명 내용과 실제 권리관계 비교 분석, ② 선순위 보증금 및 담보 구조에 대한 사실관계 정리, ③ 공인중개사의 주의의무 위반 여부 법리 구성, ④ 중개법인까지 책임을 확대하는 구조 설계 등과 같은 소송전략을 사용하였습니다. 그 결과 재판부는 공인중개사의 과실을 인정하여 위 협회 및 해당 공인중개사에 대해 1억 원 상당의 손해배상 책임을 인정하였습니다. 비록 공인중개사 측은 변제 여력이 부족하다는 사정을 주장하였으나, 해당 채권에 대한 회수 절차를 통해 실질적인 피해 회복을 진행할 수 있었습니다.

전세사기 사건에서는 단순히 임대인을 상대로 한 청구만으로는 보증금 회수가 어려운 경우가 많습니다. 특히 임대인의 자력이 부족한 경우에는 다음과 같은 추가 책임을 검토해야 합니다. ① 공인중개사의 설명의무 위반 여부 ② 선순위 보증금 및 담보 구조 고지 여부 ③ 건물 가치 대비 과다한 임대 구조 ④ 중개 과정에서의 과실 존재 여부 본 사건에서도 임대인의 변제능력이 부족한 상황이었기 때문에 공인중개사의 책임을 함께 묻는 것이 핵심 전략이었습니다. 특히 이 사건의 경우 계약을 중개한 공인중개사의 설명에 의하면 선순위보증금은 약 5억 8,000만 원이라고 하였지만 실제 저희 로펌에서 분석한 선순위액수는 약 14억 원이었으므로 그야말로 전형적인 전세사기 범죄인 것입니다