의뢰인분들께서 상담 시 가장 깊이 고민하시고 자주 여쭤보시는 핵심 쟁점만을 엄선하여 쉽게 답해드립니다.
소송 전 '임차권등기명령'과 '내용증명 발송'을 우선 진행해야 합니다.
보증금을 받지 못한 상태로 이사를 가야 한다면 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 등기부등본에 임차권이 올라간 것을 확인한 뒤 이사를 가야 안전하며, 동시에 계약 해지 및 보증금 반환을 촉구하는 내용증명을 보내 법적 증거를 확보합니다.
원칙적으로 소멸시효(통상 채권 10년, 상사채권 5년 등)가 완성된 채권은 상대방이 소멸시효 항변을 하면 청구가 어려워집니다.
다만 시효 완성 전 내용증명 발송, 지급명령, 가압류 등으로 시효를 중단시킬 수 있으므로, 기간 경과 여부와 중단 사유를 정확히 검토하는 것이 중요합니다.
승소 판결 전이라면 상대방이 재산을 미리 처분하지 못하도록 가압류를 먼저 진행하는 것이 핵심입니다.
판결 확정 후에는 법원의 재산명시ㆍ재산조회 제도를 통해 숨겨둔 예금, 부동산, 급여 등을 찾아 강제집행(압류ㆍ추심)으로 이어갈 수 있습니다.
판결문으로 주택 강제경매를 신청하거나 전세사기 피해자 특별법 지원을 활용합니다.
승소 판결문(집행권원)을 바탕으로 해당 거주 주택을 경매에 넘겨 보증금을 회수하거나 계좌를 압류할 수 있습니다. 만약 자력 회수가 어렵다면 '전세사기 피해자'로 지정받아 우선매수권 행사, LH 매입임대, 긴급 주거 및 금융 지원 등 특별법 혜택을 이용해야 합니다.
내용증명 자체만으로 강제력이 생기는 것은 아니지만, 발송 사실과 도달 시점을 공적으로 증명해 이후 소송에서 중요한 증거로 활용됩니다.
소멸시효 중단, 계약 해지 의사표시, 이행 최고 등의 효과를 명확히 남길 수 있어 본격적인 법적 조치에 앞서 실무적으로 널리 활용됩니다.