최근 전세사기 피해가 사회적 문제로 반복되고 있습니다. 피해 규모가 커질 때마다 제도적 보완의 필요성이 강조되지만, 변호사로서 사건을 접해보면 아쉬운 점도 분명 존재합니다. 상당수 사건은 계약 체결 전 최소한의 확인만 있었더라도 충분히 예방 가능했던 경우가 적지 않기 때문입니다. 한편 현행 제도상 미비한 부분이 적지 않음에도 불구하고 전세사기를 방지하기 위하여 다음과 같이 임차인 스스로의 사전 점검 역시 중요한 요소라고 할 수 있습니다. 특히 강조하고 싶은 부분을 3가지로 구분해보도록 하겠습니다. 우선 가장 기본이 되는 것은 해당 물건의 부동산등기부등본을 확인하는 일입니다. 물론 임대차계약을 체결할 때 등기부를 열람하기는 하나, 대부분은 이를 형식적인 절차로 여겨지는 경우가 많습니다. 등기부에 주의깊게 보셔야 하는 것은 먼저 근저당권 등 선순위권리관계입니다. 예를 들어, 부동산의 시세에 비교하여 과도한 근저당이 설정되어 있는 경우라면, 향후 경매가 진행될 때 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 높습니다. 또한, 동일한 임대인 앞으로 다수의 가압류나 압류, 임차권등기명령이 신청된 적이 있는지 여부도 함께 확인해야 할 부분입니다. 실제로 임대인 명의로 다수의 가압류가 존재함에도 이를 확인하지 않고 계약을 체결하였다가 보증금을 회수하지 못한 사건을 접한 바 있습니다. 요컨대, 부동산등기부에 기재된 내용은 임대인의 변제자력을 예상할 수 있는 중대한 지표라고 할 수 있습니다. 다음으로 확정일자와 전입신고의 시점도 중요합니다. 실제 제가 담당한 사건에서, 의뢰인인 임차인은 임대인의 요청으로 임대차계약을 체결한 다음날 전입신고를 하였는데 임대인은 그 계약일에 대출을 실행함으로써 우선순위를 놓치게 되는 사안도 있었습니다. 그러므로 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추기 위해서는 위와 같은 두 절차가 모두 필요하며, 그 시점이 늦어질수록 보호 범위는 약해질 수밖에 없습니다. 특히 계약 후 잔금 지급과 동시에 전입신고 및 확정일자를 받는 것이 원칙임에도, 이를 미루다가 불이익을 받는 사례가 반복되고 있습니다. 마지막으로 주목할 점은 계약 체결 과정입니다. 임대차계약은 당사자간 신뢰가 중요한 계약의 유형으로 분류합니다. 임대인 입장에서도 그 기간동안 임차인이 전적으로 목적물을 사용·지배하는 만큼 임차인을 확인할 필요가 있습니다. 그런데 유독 집주인이 아닌 대리인이 임대인의 도장과 신분증을 보유하는 형태로 계약을 진행한다면 아무래도 이례적인 사정이라고 볼 수밖에는 없습니다. 실제 전세사기 범죄가 성립하는 사건에서 매우 전형적으로 나타나는 체결방식이기도 합니다. 실무적으로 보면, 전세사기 사건 중 상당수는 계약 이전 단계에서의 확인 부족에서 비롯됩니다. 물론 임차인 개인에게 그 책임을 전적으로 전가할 수는 없겠지만, 적어도 기본적인 권리관계 확인과 절차 이행만으로도 상당 부분 예방이 가능하다는 점은 분명합니다. 한편 정부와 지방자치단체에서는 임대차계약 체결 전에라도 임차인이 해당 물건지의 확정일자 부여현황 서류를 열람할 수 있도록 제도적인 보완을 한다거나 나아가 확정일자 부여현황을 부동산등기부등본과 같이 공식적으로 확인할 수 있는 절차를 마련한다면 전세사기 피해를 상당수 방지할 수 있을 것으로 기대됩니다. 전세계약은 단순한 주거 문제가 아니라, 개인 자산의 상당 부분이 투입되는 중요한 법률행위입니다. 계약서에 서명하기 전 단 몇 분의 확인이 수천만 원, 수억 원의 피해를 막을 수 있습니다. 결국, 가장 현실적인 대응은 “문제가 발생한 이후의 해결”이 아니라 “계약 이전 단계에서의 점검”이라는 점을 다시 한번 강조할 필요가 있습니다.